今回の記事では「ZEB」について解説していきます。Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称で、「ゼブ」と呼びます。快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物のことです。建物の中では人が活動しているため、エネルギー消費量を完全にゼロにすることはできませんが、省エネによって使うエネルギーをへらし、創エネによって使う分のエネルギーをつくることで、エネルギー消費量を正味（ネット）でゼロにすることができます。参照：環境省 ZEBポータル ZEBとは？ZEB認証とは認証機関ZEBの認証機関は、基本的にはBELSの認証機関と同じで、一般社団法人住宅性能評価・表示協会により認証された登録機関が審査を行います。参照：一般社団法人住宅性能評価・表示協会 BELS登録機関リストZEBの種類次にZEBの種類について解説していきます。ZEBは大きく分けて以下の4つの種類に分かれます。ZEBNearly ZEBZEB ReadyZEB Orientedそれぞれ個別に解説していきます。①ZEB定性的な定義定量的な定義（判断基準）年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスの建築物以下の➀～➁のすべてに適合した建築物➀基準一次エネルギー消費量から50%以上の削減（再生可能エネルギーを除く）➁基準一次エネルギー消費量から100%以上の削減（再生可能エネルギーを含む）②Nearly ZEB定性的な定義定量的な定義（判断基準）ZEBに限りなく近い建築物として、ZEB Readyの要件を満たしつつ、再生可能エネルギーにより年間の一次エネルギー消費量をゼロに近付けた建築物以下の➀～➁のすべてに適合した建築物➀基準一次エネルギー消費量から50%以上の削減（再生可能エネルギーを除く）➁基準一次エネルギー消費量から75%以上100%未満の削減（再生可能エネルギーを含む）③ZEB Ready定性的な定義定量的な定義（判断基準）ZEBを見据えた先進建築物として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備えた建築物再生可能エネルギー*を除き、基準一次エネルギー消費量から50%以上の一次エネルギー消費量削減に適合した建築物④ZEB Oriented定性的な定義定量的な定義（判断基準）ZEB Readyを見据えた建築物として、外皮の高性能化及び高効率な省エネルギー設備に加え、更なる省エネルギーの実現に向けた措置を講じた建築物以下の➀及び➁の定量的要件を満たす建築物➀該当する用途毎に、再生可能エネルギーを除き、基準一次エネルギー消費量から規定する一次エネルギー消費量を削減すること（※1）A) 事務所等、学校等、工場等は40%以上の一次エネルギー消費量削減B) ホテル等、病院等、百貨店等、飲食店等、集会所等は30%以上の一次エネルギー消費量削減➁「更なる省エネルギーの実現に向けた措置」として、未評価技術（WEBPROにおいて現時点で評価されていない技術）を導入すること（※2）取得費用・スケジュール取得に当たって個別の申請費用は発生しません。ただし、ZEBを取得するための工事などを考慮すると通常の工事に比べて1.2~1.5倍程度は費用が掛かります。参考：環境省 ゼブ・ポータル 新築事例 松野町新庁舎及び防災拠点施設 総工費及び実質負担額また、一般的には公募となる補助金を確保して事業を進めていく形になります。新築の場合のスケジュールは以下の通りとなります。1年目：4~9月ZEBの基本設計1年目：9~10月ZEB設計の事業者公募1年目：10~1月ZEB詳細設計1年目：1~3月ZEB認証手続き2年目：4~7月ZEB補助事業申請2年目：7~8月施工業者の公募・入札等2年目：10~1月施工2年目：1~2月竣工検査2年目：2~3月補助事業の実績報告書提出既建築の場合のスケジュールは以下の通りとなります。1年目ZEB化可能性調査2年目：4~7月設計仕様書の作成2年目：7~8月ZEB設計の事業者公募2年目：8~1月ZEB詳細設計2年目：1~3月ZEB認証手続き3年目：4~7月ZEB補助事業申請3年目：7~8月施工業者の公募・入札等3年目：10~1月施工3年目：1~2月竣工検査3年目：2~3月補助事業の実績報告書提出既存建築の場合は新築に比べて1年程度遅れて進んでいくという流れになります。参照：環境省 ゼブ・ポータル ZEB化実現までの流れ有効期間ZEBにはBELSと同じように有効期間という概念はありません。あくまでも申請時点でのエネルギー効率等の評価を示すものとなるので、その後の維持管理は努力義務にとどまる形となります。参考：（一社）住宅性能評価・表示協会 BELSについてのQ&A 一般公開用取得によるメリットZEBの実現により大きく4つのメリットが存在しています。光熱費の削減快適性・生産性の向上不動産価値の向上事業継続性の向上ここからはそれぞれ個別に解説していきます。光熱費の削減ZEB Readyを実現し、50%の省エネ効果を達成すると、光熱費を大きく削減できます。たとえば、延床面積10,000㎡の事務所ビルでは、光熱費を約40～50%削減することが可能です。この経済的利益は、ビルの所有形態によって得られる範囲が異なります。公共建築物や自社ビルの場合、オーナーが直接メリットを享受しますが、テナントビルではメリットがオーナーとテナント間で分かれるため、オーナーの収益は減少することがあります。そのため、テナントビルのZEB化を進める際には、光熱費削減以外のメリットも検討する必要があります。快適性・生産性の向上駅の近さや建物の新しさなど、従来の建物の価値に加えて、働き方改革などの動きに伴い、労働環境や生産性の向上が求められ、建物内で働く人々や居住する人々、訪れる人々の健康・快適性や知的生産性が重要視されるようになっています。このような空間の質を向上させることで得られる健康・快適性、知的生産性の効果を定量化し、金額換算する研究も行われ、その効果は光熱費削減の効果を上回ると言われています。CASBEEウェルネスオフィスやWELL認証など、健康や快適性、知的生産性に焦点を当てた認証制度が設けられており、今後この傾向はさらに強まるでしょう。また、光熱費の削減だけでなく、健康・快適性や知的生産性を向上させることによるテナントビルオーナーのメリットとして、質の高いビルを提供することでテナントを確保し、空室率を低下させる効果があります。このようなメリットがオーナーとテナント双方に存在することが、エネルギー消費量を削減しつつ高い空間の質を提供するZEBのような建築物の普及に向けた良好なサイクルを創出する大きな要因となることが期待されます。不動産価値の向上SDGsやESG投資に対する関心が高まる中、建築物の環境性能にも注目が集まっており、相対的に不動産価値の向上にもつながることがわかってきました。評価制度としてCASBEE、LEED、BELSなどがあり、特にエネルギー効率が高いZEB認証を受けた建物は、高い評価を得やすいです。このような認証は建物の価値向上に寄与し、東京23区のオフィスビルでは、環境認証を受けた物件が新規成約賃料にプラス影響をもたらしています。建物オーナーにとっては、光熱費の削減や生産性の向上に加え、賃料収入増によって初期投資の回収が容易になり、テナントにとっては企業評価の向上につながると考えられます。また、環境に配慮した建物は地域コミュニティの魅力向上にも貢献します。参照：国土交通省 環境不動産普及促進検討委員会事業継続性の向上建築物の防災対策として、耐震性の重要性は広く認識されていますが、エネルギー自立性も同様に重要です。創エネルギー設備を備えている場合、非常時に自給自足できるため事業の継続に役立ちます。また、高い断熱性能や効率的なエネルギー設備を持つ建物は、必要なエネルギーの消費を抑え、緊急時のエネルギー自立性を高めます。これにより、建物内の人々が非常時でも基本的な機能を維持でき、日常の安心感を提供し、地域の防災拠点としての役割も果たすことができます。ZEB関係の補助金ZEBの実現には通常の新築・改修工事に比べて、多額の工事が発生するため補助金制度が複数存在しています。それぞれ、環境省を中心に、経済産業省、国土交通省、文部化科学省などが補助金及び支援制度を進めております。参照：環境省 地域脱炭素推進交付金ZEBとZEHの違いについてZEBとZEHの違いは大きくは建物の規模による違いです。ZEB：Net Zero Energy BuildingZEH：Net Zero Energy HouseZEBの対象はビル、工場、学校などの大型建築物で、ZEHは一般住宅となります。ZEBの取得物件一例新築ZEB 取得物件東急コミュニティー技術研修センターNOTIA株式会社東急コミュニティー総合不動産管理会社として、今後増えてくるZEB化建物を社員が管理運営するための知識や経験を培うために新設した技術研修施設をZEB化東京都内の事務所ビルとして初の「Nearly ZEB」を実現ZEBの分類『Nearly ZEB』都道府県（地域区分）：東京都（６）新築/既築：新築延床面積：2,446㎡建物用途：事務所等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：69％ ／ 75％参照：環境省 ゼブ・ポータル 新築事例 東急コミュニティー技術研修センターNOTIA久光製薬ミュージアム久光製薬株式会社ガラスを多用した意匠デザインに対し、熱負荷を大幅に軽減する全面Low-Eガラスなど従来からあるさまざまなZEB化技術を組み合わせて『ZEB』を実現創業170周年記念事業の一環として、環境への配慮を内外に情報発信するシンボルにZEBの分類『ZEB』都道府県（地域区分）：佐賀県（６）新築/既築：新築延床面積：687.63㎡建物用途：事務所等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：65％ ／ 103％参照：環境省 ゼブ・ポータル 新築事例 久光製薬ミュージアム松野町新庁舎及び防災拠点施設愛媛県北宇和郡松野町松野町産の杉材を活用した木構造（集成材ラーメン架構＋CLT耐力壁）やヒノキ材を活用した内装木質化を図り、「森の国 まつの」を象徴する施設づくりを行った。また、「Nearly ZEB」及び「BELS☆☆☆☆☆」の認証取得により一次エネルギー消費量削減率81％（BEI値0.19）を達成し、庁舎トップクラスの環境性能を実現した。ZEBの分類『Nearly ZEB』都道府県（地域区分）：愛媛県（６）新築/既築：新築竣工年：2021年（実施中）延床面積：2,556㎡階数（地上／地下）：地上2階主な構造：RC造、木造建物用途：事務所等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：55％ ／ 81％参照：環境省 ゼブ・ポータル 新築事例 松野町新庁舎及び防災拠点施設ZEB関連技術実証棟「SUSTIE」（サスティエ）三菱電機株式会社ZEB関連技術の開発を加速させるため、実証棟「SUSTIE」を建設。本施設は、省エネルギー設備に加え、様々な自然エネルギー活用技術も導入した。さらに、ビル・シミュレーション技術を活用し、省エネ性と快適性を両立したZEB運用を目指している。ZEBの分類『ZEB』都道府県（地域区分）：神奈川県（６）新築/既築：新築竣工年：2020年延床面積：6,456㎡階数（地上／地下）：地上4階主な構造：鉄骨造建物用途：事務所等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：62％ ／ 106%参照：環境省 ゼブ・ポータル 新築事例 ZEB関連技術実証棟「SUSTIE」（サスティエ）改修ZEB 取得物件特別養護老人ホーム瀬戸の里社会福祉法人 五常会特別養護老人施設として、快適性を維持しつつパッシブとアクティブの両技術を活かした増築・改修を実施ZEBの分類『ZEB Ready』都道府県（地域区分）：岐阜県（５）新築/既築：増改修延床面積：4,289㎡建物用途：病院等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：55.1％ ／ 55.9％参照：環境省 ゼブ・ポータル 改修事例白鷺電気工業株式会社 本社ビルしらさぎホールディングス株式会社熊本地震を機に震災復興の象徴となるビルとして、3つのコンセプト（災害に強いビル、ZEBの導入、働き方改革）に基づく改修を実施ZEBの分類『Nearly ZEB』都道府県（地域区分）：熊本県（６）新築/既築：既築延床面積：1,313㎡建物用途：事務所等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：54.0％ ／ 75.0％参照：環境省 ゼブ・ポータル 改修事例 白鷺電気工業株式会社 本社ビル柏崎海洋センターシーユース雷音柏崎市経済的なメリットとCO2削減の両立を実現、ESCO事業を活用し公共施設のZEB改修を実施ZEBの分類『ZEB Ready』都道府県（地域区分）：新潟県（５）新築/既築：既築延床面積：2,949㎡建物用途：ホテル等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：51％ ／ 51％参照：環境省 ゼブ・ポータル 改修事例 柏崎海洋センターシーユース雷音高島市役所庁舎高島市市役所の増改築にあたり、最新の省エネルギー技術と自然エネルギーを積極的に活用することで、CO2削減と快適性・機能性の向上を実現ZEBの分類『ZEB Ready』都道府県（地域区分）：滋賀県（５）新築/既築：既築（増築、改修）延床面積：新館（増築）：4,296.86 ㎡ 本館（改修）：5,390.14 ㎡建物用途：事務所等一次エネ削減率（創エネ除く／含む）：52.8％ ／ 53.6％参照：環境省 ゼブ・ポータル 改修事例 高島市役所庁舎まとめいかがでしたでしょうか。環境省を中心に支援が方法な環境認証ですが、工事に多額のお金がかかることがネックとなることも事実です。しかし、2030年には新築建築物の平均でZEBを実現という目標を掲げております。新築や既存の改修などを計画する際には、一度補助金等の時期を調べて、大規模な工事の中でZEBを目指してみるのも良いのではないでしょうか。